Stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk

1. Bepaal je budget

Een huis kopen in Frankrijk begint met een realistisch budget. Houd naast de koopprijs ook rekening met:

• Notariskosten (frais de notaire): deze bestaan grotendeels uit belastingen en bedragen bij bestaande woningen meestal 7 tot 8% van de koopprijs, en bij nieuwbouw ongeveer 2 tot 3%.
• Makelaarskosten: in Frankrijk zijn deze vaak al inbegrepen in de vraagprijs, aangeduid met FAI (frais d’agence inclus). Controleer de advertentie, want soms betaalt de koper ze apart.
• Inspectie- en renovatiekosten, als de woning werk nodig heeft.
• Vaste lasten, zoals onroerendgoedbelasting, verzekering en energie.

Heb je een hypotheek nodig? Neem dan op tijd contact op met een bank of hypotheekadviseur om te weten hoeveel je kunt lenen. Kopers die niet in Frankrijk wonen, hebben bij Franse banken meestal 20 tot 30% eigen geld nodig. Staat je geld in een andere valuta, dan hebben wisselkoersen invloed op je budget. Een gespecialiseerde valutadienst kan je vaak een betere koers bieden dan je eigen bank.

2. Kies een locatie

Denk vervolgens na over waar je wilt kopen. Iedere regio in Frankrijk heeft zijn eigen charme, van zon, zee en bruisende steden tot historische plattelandsdorpjes en uitstekende skigebieden.

Bedenk wat voor jou het belangrijkst is, zoals winkels, zorg en vervoer in de buurt, het klimaat en de activiteiten die je graag doet. Huizenprijzen en kosten van levensonderhoud verschillen sterk per regio. Steden als Parijs en Nice bieden veel levendigheid, maar hebben een prijskaartje, terwijl rustigere, landelijke streken zoals de Creuse of delen van Normandië veel betaalbaarder zijn. Ga je regelmatig heen en weer? Kijk dan hoe makkelijk je een vliegveld, treinstation of de snelweg bereikt. Het belangrijkste is een locatie die past bij je levensstijl, prioriteiten en budget.

3. Zoek een woning

Kyero is de makkelijkste manier om je droomhuis te vinden. Bekijk duizenden woningen te koop in Frankrijk en neem direct contact op met makelaars, gewoon vanuit je eigen huis.

Heb je een woning gevonden die je aanspreekt? Bezichtig hem dan als het kan zelf, het liefst meerdere keren en op verschillende momenten van de dag. Breng ook wat tijd door in de omgeving, zowel buiten het seizoen als in de zomer, om een goed beeld te krijgen van het dagelijkse leven.

4. Schakel hulp in voor de taal en de papieren

Alle juridische documenten bij een woningaankoop in Frankrijk zijn in het Frans. Zelfs als je goed Frans spreekt, kunnen juridische en technische termen lastig zijn. Overweeg daarom een professionele vertaler, of een Nederlandstalige notaris of advocaat die gespecialiseerd is in internationale kopers.

Je kunt de notaris ook vragen om een vertaling of een tolk bij de ondertekening. Spreek je niet goed Frans, dan kan de notaris eisen dat er een tolk aanwezig is, zodat je zeker weet wat je tekent.

5. Doe goed onderzoek

Zoek voordat je een bod doet zo veel mogelijk uit over de woning en de omgeving.

• Technische keuringen (diagnostics): de verkoper moet vóór de verkoop een pakket technische keuringen aanleveren. Hieronder valt het energielabel (DPE) en, afhankelijk van de leeftijd en ligging van de woning, keuringen op lood, asbest, termieten, de elektrische en gasinstallatie, de septic tank en lokale natuurrisico’s zoals overstromingen. Vraag er vroeg naar, want ze kunnen dure gebreken aan het licht brengen.
• Energielabel: het DPE deelt woningen in van A tot G. Slecht scorende woningen kunnen veel kosten om te verwarmen. Bij de verkoop van een vrijstaand huis met label E, F of G moet de verkoper ook een energieaudit aanleveren met aanbevolen verbeteringen en kosten.
• Bouwkundige keuring: de verplichte keuringen zijn geen volledige bouwkundige inspectie. Bij een oudere woning is een onafhankelijke bouwkundige keuring de moeite waard.
• Bestemmingsplan: controleer het lokale bestemmingsplan (Plan Local d’Urbanisme, PLU), waarin staat wat er in de omgeving gebouwd mag worden. Je vindt de plannen op de Geoportail-website van de Franse overheid.
• Vaste lasten: vraag de verkoper of makelaar naar de laatste aanslag onroerendgoedbelasting en, bij een appartement, naar de servicekosten.

6. Doe een bod

Ben je er klaar voor? Doe dan via de makelaar een bod bij de verkoper, bij voorkeur schriftelijk. Vermeld het bedrag dat je biedt, eventuele voorwaarden zoals het verkrijgen van een hypotheek, en hoe lang het bod geldig is, meestal één tot twee weken.

In Frankrijk is onderhandelen heel gewoon, vooral in gebieden waar de prijzen stabiel zijn of als een woning al een tijd te koop staat. Ook als de verkoper akkoord gaat, is de koop pas bindend als jullie allebei de voorlopige koopovereenkomst hebben getekend (zie stap 8).

7. Kies een notaris

Iedere woningverkoop in Frankrijk moet via een notaris (notaire) lopen, een juridisch opgeleide ambtenaar die ervoor zorgt dat de verkoop geldig en veilig is. De notaris voert de juridische controles uit, stelt de contracten op, int de belastingen en laat de eigendomsoverdracht registreren.

Eén notaris kan zowel voor de koper als de verkoper optreden, omdat hij neutraal is. Je hebt ook het recht om zonder extra kosten een eigen notaris in te schakelen, want de twee notarissen delen hetzelfde honorarium. Dat kan geruststellend zijn voor internationale kopers, zeker als je een Nederlandstalige notaris kiest.

De notaris controleert ook of iemand een voorkooprecht heeft. De gemeente of, bij landbouwgrond, de Franse grondbank SAFER kan dit recht soms uitoefenen. Dat gebeurt zelden, maar de controle kan het proces een paar weken verlengen.

8. Teken de voorlopige koopovereenkomst

Gefeliciteerd, je bod is geaccepteerd! De volgende stap is het tekenen van een voorlopige koopovereenkomst (avant-contrat), waarin alle voorwaarden van de koop op papier staan. Deze wordt meestal opgesteld door de notaris of de makelaar. Er zijn twee soorten:

• Compromis de vente: de meest gebruikte vorm. Dit is een bindende overeenkomst waarin zowel jij als de verkoper zich verplichten tot de koop en verkoop.
• Promesse unilatérale de vente: de verkoper verplicht zich om de woning voor een bepaalde periode, meestal twee tot drie maanden, aan jou te verkopen, terwijl jij een optie hebt om te kopen. Je betaalt een reserveringsvergoeding (indemnité d’immobilisation) van meestal zo’n 10% van de prijs, die je kwijtraakt als je afziet van de koop om een reden die niet in het contract staat.

De voorlopige koopovereenkomst bevat:

• een volledige beschrijving van de woning
• de technische keuringen
• de afgesproken prijs en wie de makelaarskosten betaalt
• hoe de aankoop wordt gefinancierd
• eventuele ontbindende voorwaarden (conditions suspensives), zoals het krijgen van een hypotheek of bouwvergunning
• de datum voor het tekenen van de definitieve koopakte

Bij het tekenen van een compromis de vente betaal je meestal een aanbetaling van 5 tot 10% van de koopprijs. Deze wordt veilig bewaard door de notaris en telt mee voor de koopprijs.

Je bedenktijd van 10 dagen

Als koper heb je een bedenktijd van 10 dagen (délai de rétractation). Deze gaat in op de dag nadat je de getekende overeenkomst per aangetekende post of persoonlijk hebt ontvangen. In die periode kun je zonder opgave van reden afzien van de koop en krijg je je aanbetaling volledig terug. De verkoper heeft dit recht niet.

Daarna kun je alleen nog zonder verlies van je aanbetaling afzien van de koop als een van de voorwaarden in het contract niet wordt vervuld, bijvoorbeeld als je hypotheekaanvraag wordt afgewezen. Heb je een hypotheek nodig, dan moet het contract een financieringsvoorbehoud bevatten dat je minstens een maand de tijd geeft; 45 tot 60 dagen is gebruikelijk.

9. Teken de definitieve koopakte

Dit is de spannende laatste stap waarin je de trotse eigenaar wordt van je Franse woning! Meestal twee tot drie maanden na de voorlopige koopovereenkomst tekenen jij, de verkoper en de notaris de definitieve koopakte (acte authentique de vente).

Een paar dagen van tevoren maak je het restant van de koopsom en de notariskosten over naar de derdengeldrekening van de notaris. Bij de ondertekening leest de notaris de akte voor en zorgt hij ervoor dat beide partijen alles begrijpen. Kun je er niet zelf bij zijn? Dan kun je iemand een volmacht (procuration) geven om namens jou te tekenen, en veel notarissen bieden inmiddels ook elektronisch tekenen op afstand aan.

Zodra de akte is getekend, ben je de wettelijke eigenaar. De notaris geeft je op de dag zelf een eigendomsverklaring (attestation de propriété) en laat de verkoop inschrijven bij het kadaster. De officiële eigendomsakte volgt een paar maanden later.

10. Verhuis naar je nieuwe Franse huis

Het moment waar je op hebt gewacht! Je krijgt de sleutels, en de deur van je nieuwe Franse huis gaat open.

Regel direct een paar dingen:

• Opstalverzekering: zorg voor een verzekering vanaf de dag van overdracht.
• Nutsvoorzieningen: zet elektriciteit, water, gas en internet op je eigen naam en noteer op de dag van overdracht de meterstanden.
• Belasting: de onroerendgoedbelasting (taxe foncière) voor het lopende jaar wordt bij de overdracht meestal verdeeld tussen jou en de verkoper. Je moet je ook als eigenaar registreren in de online dienst van de Franse belastingdienst (Gérer mes biens immobiliers) en aangeven of de woning je hoofdverblijf, een tweede woning of een verhuurde woning is.

Veelgestelde vragen over een woning kopen in Frankrijk

Hoelang duurt het om een huis te kopen in Frankrijk?
Reken op zo’n drie tot vier maanden vanaf het moment dat je bod is geaccepteerd tot het tekenen van de definitieve koopakte. Met een hypotheek, of bij complicaties zoals vragen over het bestemmingsplan of een voorkooprechtcontrole, kan het langer duren.

Kunnen buitenlanders een woning kopen in Frankrijk?
Ja. Er gelden geen beperkingen voor buitenlanders die een woning in Frankrijk willen kopen.

Heb ik een Franse bankrekening nodig?
Voor de aankoop zelf is het niet verplicht, maar het maakt het betalen van rekeningen, belastingen en verzekeringen een stuk makkelijker. Een Franse bank vraagt bij een hypotheek meestal ook om een rekening bij hen.

Mag ik in Frankrijk wonen als ik er een huis koop?
Als burger van de EU, de EER of Zwitserland mag je zonder visum in Frankrijk wonen, of je er nu een woning bezit of niet. Voor niet-EU-burgers geldt dat ze maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen in het Schengengebied mogen verblijven. Voor een langer verblijf hebben zij een visum voor lang verblijf en daarna een verblijfsvergunning nodig. Een woning bezitten verandert daar niets aan, en Frankrijk kent geen ‘gouden visum’ voor vastgoedkopers.

Klaar voor een nieuw avontuur? Vind je droomhuis in Frankrijk met Kyero.